新世界的斷舍離退市成功概率大或重啟酒店業務

发布时间:2019-12-18   已浏览: 137次   作者:立博体育网站

一年半前,面對新世界發展(00017.HK)對旗下子公司新世界中國(00917.HK)私有化的失敗,新世界發展主席鄭家純曾頗為無奈。緣起自開曼群島(新世界中國注冊地)的“數人頭”制度,成為彼時私有化失敗不可抗拒的因素。

在新世界發展提出的自愿有條件現金要約中,每股現金要約價為7.8元,較新世界中國停牌前報價6.21元溢價25.6%,較上一次私有化報價溢價11.5%。這一價格上的優勢,得到了花旗和德銀等境外投行對本次私有化的看好。

國泰君安房地產分析師劉斐凡給出了內因上的解讀,“在香港很多公司都有進行私有化的動力,因為去年很多香港上市房企估值偏低,如果你股價和估值均處于高位,那就完全沒必要做這樣的舉動。”但私有化成功并非易事,在劉斐凡看來,私有化成功與否關鍵看大股東給出的股價是否誘人。

這是一筆不菲的開支。按照港交所披露的資料,截至2016年1月4日,新世界中國共有已發行股份86.94億股,其中59.77億股由新世界發展持有。此外,新世界中國仍有授出的尚未行使購股權3388.5萬股,該部分購股權行使價格為2.45-5.42港元。如果上述購股權在要約截止前未獲行使,新世界發展要約收購總代價約為213.2億港元;如果上述購股權在要約截止前獲全面行使,那么新世界要約收購總代價約為214.5億港元。

去年12月初,新世界出售武漢、海口等地共四個項目予恒大地產,成交金額135億元人民幣。12月29日,新世界再次出售位于北京、上海等地共五個項目予恒大,成交金額204億元人民幣。兩次交易,新世界出售九個項目予恒大,總建筑面積逾1200萬平方米,共收金339億元人民幣。

“新世界擬再私有化,或與出售項目后,手頭上擁有充足現金有關。”彭博社引述交銀國際表示,截至去年6月底,新世界發展手頭現金有約310億港元,同時香港上海匯豐銀行有限公司已作為貸款人向新世界發展授出信貸融資約214.67億港元。加之出售內地資產予恒大得金339億元人民幣,由此可見,新世界發展為本次收購籌備了充裕資金。

從出售內地資產到重啟私有化,這家發展了46年的品牌房企儼然只是一個縮影。鄭裕彤家族在內地依靠其“十年盤模式”,打造出“囤地專業戶”之名聲,并吃透土地溢價,最終不得不通過向新晉內地房企出售大量項目畫上句號。這背后到底發生了什么?

如2004財年,新世界中國的營收為38.90億港元,步至2005財年,這一數字為33.79億港元;同樣,2007、2008財年,新世界中國的營收分別為53.90億港元和68.84億港元,但到了2009財年,這一數字又跌回46.86億港元;2011財年新世界中國的營收為156.22億港元,到了2012年,這個數字又跌回136.76億港元。

2015年9月23日,新世界中國在香港召開2014/2015財年全年業績發布會,年內,新世界中國物業銷售應占經營溢利為29.36億港元,較2014財政年度下跌41.3%。整體入賬物業錄得銷售額約為人民幣130.68億元,銷售量為85.5萬平方米,較上年同期下跌39.5%。

值得注意的是,2015年度新世界中國整體毛利率為41.6%,同期下跌2.7%;對此,新世界中國執行董事顏文英表示,2015年度毛利率下降的主要原因是廊坊、唐山、大連以及佛山等地的入市項目毛利率較低,但40%的毛利率在行業內仍是比較高的,整體而言對2015年業績依然感到滿意,希望未來保持毛利率在35%以上。

而在同策咨詢研究部總監張宏偉看來,新世界中國長期奉行的土地市場“聯動開發”模式直接問題就是開發周期過長,開發進度緩慢。“投資周期過長帶來的風險則是導致新世界中國失去很多擴張機會,從而忽略了充分利用財務杠桿去獲得更多的市場份額。”

時代周報記者透過年報發現,最近五年,新世界中國極少拿地,不少待開發的土地均依賴于2000年前所拿。截至2015年6月30日,新世界中國擁有土地儲備2299萬平方米,分布于內地20多個一、二及三線城市。